В сфере недвижимости наблюдается сильная тенденция к созданию большего количества объектов вдали от строительной площадки. Модульная конструкция — это один из подходов.

Для этого строительного проекта проектировщики и подрядчики планировали изготовить 75 модулей примерно в 100 милях от места строительства, перевезти их в город, а затем сложить их друг на друга, чтобы завершить шестиэтажный жилой дом. Если вы рассматриваете такой подход в своем следующем проекте, мы хотели бы поделиться некоторыми преимуществами и проблемами, которые помогут вашему проекту успешно завершиться. Подробнее про производство модульных зданий и блок-контейнеров читайте на страницах специализированного сайта.

Что такое модульная конструкция?

Мы считаем, что для того, чтобы мы были на одной волне, важно в первую очередь подумать над ответом на вопрос «что такое модульная конструкция». Простой ответ: думайте о модульности как о методе строительства, а не как об уникальном типе продукта. Модульное строительство – это процесс, при котором здание (будь то квартира, офисное здание и даже дома, которые сейчас начинают возводить из морских контейнеров) строится за пределами площадки в контролируемых условиях, с использованием тех же материалов и в соответствии с теми же нормами и стандартами, что и обычные объекты, нопримерно в половине случаев. Процесс состоит из зданий, изготовленных в виде модулей, которые затем собираются на месте.

На протяжении веков традиционное строительство доставляло все исходные материалы, такие как 2х4 и полы, на строительную площадку, чтобы торговцы могли разрезать и собрать их на месте проекта. При строительстве за пределами площадки в целом и при модульной конструкции в частности, большие части проекта изготавливаются вдали от рабочей площадки. Сборка может производиться практически где угодно: от соседнего города до совершенно другой страны. Затем собранные модули отправляются и размещаются на рабочей площадке для готового здания.

Хотя вы можете услышать, как другие описывают этот метод как “новый” или “современный”, он десятилетиями использовался во многих отраслях промышленности. В последнее время в прессе появились материалы для многоквартирных домов (квартир), гостиниц и коммерческих помещений. Что делает эти проекты модульными, так это то, что “коробки”, которые покидают завод, представляют собой трехмерные конструкции с полом, стенами и потолком. В них уже установлена большая часть внутренней отделки и светильников. Некоторые модульные компании используют на своих складах обычные методы сборки из палочек; другие используют высокоавтоматизированные роботизированные сборочные линии. Существуют и другие варианты строительства вне площадки, которые не являются модульными, но мы рассмотрим их в следующей статье.

Преимущества модульной конструкции

Давайте начнем со многих преимуществ и преимуществ модульной конструкции.

1. Экономит время

Очевидным является то, что модульная конструкция позволяет выполнять часть работ на заводе, в то время как строительные работы и фундаменты одновременно выполняются на месте. Это экономящее время преимущество позволяет выполнять проект в соответствии с графиком и ускоряет сроки строительства, сохраняя при этом эффективность. Модульный подход позволяет сэкономить от 30 до 60 процентов от общего графика.

2. Нет возможности задержки из-за погодных условий

Кроме того, благодаря изготовлению модулей в контролируемой среде практически устраняются опасения по поводу погодных условий, задерживающих строительство модульных блоков. Это также обеспечивает работникам более безопасные и комфортные условия для повышения производительности и производства продукции более высокого качества. Кроме того, модули прибывают на место, как правило, с напольным покрытием, шкафами, стойками, сантехникой и электроприборами, а также приборами, что требует мало усилий и времени для подготовки к использованию.

3. Нет необходимости хранить материалы

Еще одним преимуществом модульной конструкции является хранение материалов. Когда на стройплощадке мало места, например, в компактных городских условиях, таких как Филадельфия, сложно размещать и перемещать материалы. Это создает беспорядок, замедляет работу и создает проблемы с кражей. Благодаря сборке модулей на заводе строительные площадки могут оставаться более чистыми и безопасными, а также предоставлять больше места для работы и свободного передвижения.

4. Снижение затрат на рабочую силу

Важное и потенциально спорное преимущество связано с экономией труда. В большинстве мест не хватает квалифицированной рабочей силы для строительства, а в городах она может быть очень дорогой по целому ряду причин. Не вдаваясь в политику, это приводит к реальным проблемам при попытке построить здание в соответствии с заданным бюджетом и сроками. Модульная конструкция позволяет этим желанным квалифицированным работникам оставаться в стационарных местах с контролируемыми и безопасными условиями, как уже упоминалось. Модульные заводы могут быть расположены таким образом, чтобы привлечь конкурентоспособных работников и воспользоваться важным доступом к сырью и логистическим связям, таким как автомагистрали и железнодорожные линии, распространенные в других отраслях, таких как автомобилестроение и технологические продукты. Экономия на рабочей силе может варьироваться в широких пределах, но существует потенциал до 25 процентов затрат на строительство.

5. Меньший объем отходов

Согласно недавнему исследованию в Великобритании, при модульном строительстве можно добиться сокращения расхода материалов до 90%. Поскольку окружающая среда вызывает все большую озабоченность в строительной отрасли, модульные стратегии становятся все более популярными для ограничения количества отходов при каждом проекте. Предпринимаются даже попытки максимизировать переработку на заводах, которые собирают части здания вместе.

Проблемы модульной конструкции

Модульная конструкция звучит прогрессивно и удивительно выгодно. Тем не менее, как и в случае с другими методами строительства, существуют некоторые реальные проблемы, которые могут повлиять на успех или неудачу вашего модульного проекта.

1. Массовое производство / ограниченное разнообразие

Во-первых, модульный (думайте о массовом производстве) подход в масштабе тем лучше, чем более однородны и повторяющиеся пространства и продукты. Поэтому, естественно, многоквартирные дома и отели являются вероятными кандидатами, если каждая единица может быть стандартизирована и сложена. На данном этапе развития технологии попытка создать отдельные или неповторяющиеся модули сокращает и, возможно, сводит на нет временные и финансовые преимущества как для покупателя, так и для поставщика.

2. Большее количество сложных решений / Дизайн с фронтальной загрузкой

Во-вторых, модульность требует принятия большего количества решений и более тщательного проектирования и проектирования в процессе. Это требует, чтобы архитекторы, инженеры и подрядчики были знакомы с тонкостями этапов модульного изготовления и монтажа. Например, чем выше здание (более высокие модули уложены друг на друга), тем больше внимания требуется к тому, как они соединяются вместе для выравнивания и как оба модуля и внешняя оболочка будут допускать сжатие. (Вес уложенных модулей может фактически раздавить древесину внизу.) Этот процесс проектирования с фронтальной загрузкой заставляет покупателей и владельцев делать окончательный выбор в отношении таких вещей, как отделка и бытовая техника, чтобы их можно было приобрести задолго до начала работ. Те из вас, кто знаком со строительным бизнесом, могут увидеть в этом преимущество: вы знаете, что изменения, внесенные на поздних этапах процесса, могут стать головной болью.

3. Процесс утверждения может быть сложным

В-третьих, процесс утверждения может быть сложным. Независимо от того, как они построены, все проекты должны соответствовать федеральным, государственным и местным законам и кодексам. Однако применимые коды меняются в зависимости от метода. Некоторые штаты и местные юрисдикции более благоприятны для модульного производства, чем другие. В идеале, модули изготавливаются в соответствии с нормами штата (такими как Закон Пенсильвании о промышленном жилищном строительстве) и могут быть проверены и завершены на заводе, только соединения и работы, выполняемые на месте, подлежат местной инспекции. Напротив, такие штаты, как Мэриленд, требуют местных проверок систем, препятствующих закрытию стен и нанесению отделки до тех пор, пока на месте. В местах с сильным влиянием профсоюзов то, как подрядчики выстраивают торговые отношения, может еще больше усложнить как этапы утверждения, так и исполнения.

4. Риск лежит на немногих поставщиках

Кроме того, вы концентрируете риски выполнения проекта на одном или нескольких поставщиках. Производители модульных конструкций в основном сосредоточились на создании домов для одной семьи в качестве своих хлебобулочных изделий. Хотя число компаний, производящих коммерческие и многосемейные продукты, растет, число заинтересованных, способных и имеющих финансовые возможности для их реализации по-прежнему очень ограничено. Покупатели, будь то владельцы или генеральные подрядчики, должны провести полную проверку компаний, прежде чем заключать соглашение, которое кладет все яйца в одну корзину. И они должны продолжать усердно следить за своей работой. Даже если они связаны, переход на другого производителя в середине проекта должен быть огромной катастрофой.

5. Транспортные расходы и риски

Кроме того, существует риск транспортировки. Поскольку модули изготавливаются на заводе в нескольких милях от места проведения работ, их необходимо либо транспортировать непосредственно к месту проведения работ, либо разместить поблизости, а затем установить на место. Перевозчики и монтажники должны быть предельно осторожны с каждым модулем, так как при транспортировке может произойти сбой, и весь модуль может потребовать значительного ремонта или замены. Это может потенциально задержать всю последовательность монтажа. В нашем проекте в Филадельфии доставка, постановка и монтаж прошли довольно гладко с ограниченным растрескиванием внутренней гипсокартонной стены из-за подъема модулей на место. Это повреждение было легко исправить, так что беспокоиться не о чем.

Для транспортных и такелажных компаний важно приложить серьезные усилия для отслеживания дорог и планирования логистики перемещения модулей на протяжении всего пути. Они не могут зацикливаться на мостах, крутых поворотах, проблемах с движением, настройке крана и разрешениях на временное закрытие дорог. Размеры модулей обычно в первую очередь ограничены допустимыми размерами на дороге (возможно, 10 футов в ширину и 70 футов в длину) и грузоподъемностью доступного крана (для подъема до 25 тонн) по глубине проектной площадки. Убедитесь, что ваш страховой консультант работает с брокером и перевозчиком, знакомым со многими рисками, связанными со строительством за пределами площадки.

6. Сложный процесс финансирования

Еще одна проблема связана с финансированием. Поскольку модульная конструкция требует закупок и изготовления в более сжатые сроки, счета обычно намного больше в начале периода строительства, чем инвесторы и кредиторы привыкли видеть и платить. Поэтому потратьте время на работу с производителем и подрядчиком, чтобы понять суммы и сроки предполагаемого финансирования (создайте прогноз по месяцам) и обновляйте его по мере развития проекта. Это поможет убедиться в наличии достаточных денежных средств для продолжения работы и предотвращения залогов механика. Связанный с этим пункт заключается в том, что кто-то, представляющий подрядчика, владельца и банк, должен запланировать посещение завода на этапах производства, чтобы убедиться, что средства вкладываются в ваши модули, а не в чьи-либо другие (это применимо для любого типа финансирования складированных материалов и готовых закупок).

Хотя модульная конструкция выгодна в определенных обстоятельствах, она не лишена проблем и не является решением для каждого проекта. Тем не менее, мы уверены, что в будущем вы увидите гораздо больше модульных конструкций и конструкций за пределами площадки.